;城镇新增就业1200万人以上,城镇调查失业率5.5%左右;居民消费价格涨幅3%左右;居民收入增长和经济增长同步。
5%的GDP目标,究竟该如何实现?一时间市场展开热议,很多投资人开始对GDP目标做拆解,对投资、消费、进出口三驾马车的增长分别做出预测,判断中国经济2024年的增长轨迹。
然而,市场中也而有一些担忧的声音,认为5%的目标确实有难度,担心2024年的经济重新回到政府项目投资拉动的老路上,10年期国债收益率跌破2.3,创2002年以来最低,也隐含了债券市场对经济潜在增速的悲观预期。不过1-2月的出口贸易开门红,贸易顺差扩大23.6%,着实为投资者的信心充值。
回到嵩山论市的主战场,5%的GDP增速,隐含了怎样的地产预期?在地产的拖累下,5%的增长目标能否实现?5%的增速隐含了对地产的哪些诉求?
我们邀请了专家,为您详细解读5%GDP增长目标下, 对地产行业隐含的要求。2024年地产行业投资降幅是否会收窄?地产与基建、新动能的对冲是否顺利?地产信用风险是否会进一步传导?三大工程能否提振地产?地产拖累之下,能否实现5%增速?
本周公布经济增目标,2024年预期经济增长5%左右。这个增速5%,是超过此前市场经济学家一致预期的,也有不少同业在交流的时候,认为这个目标较为难以实现。但是,一个GDP增速目标,是一个系统化的产物,一定是对标到具体每一个分支领域,都有一个规划。您能为我们复盘一下,地产行业,究竟是如何影响GDP增长目标实现的呢?过往几年的地产,究竟对经济增长拖累有多大?
根据上图,如果我们采用支出法看GDP增长构成,那么就需要考察投资(资本形成)、消费和净出口。地产影响GDP增长的主要路径,在于地产投资,尤其是土地购置和建设投入。而地产行业会影响地产后周期行业的消费,比如装修装饰、家电家具等。
而整体上看,中国经济从2010年左右,由投资主力拉动,向消费拉动转型,逐渐消费对于GDP的贡献率超过50%。但是2020年新冠疫情之后,投资对GDP的贡献率提升。
整体上看,2023年GDP增速5.2%,消费贡献4.29%,投资贡献1.5%,出口贡献-0.59%。而地产的最大问题,就在于拖累了投资的贡献。
2022年,地产完成投资额为13.29万亿,已经相比于2021年的峰值降低了8.4%,而2023年地产投资仍然在持续下降,已经下降至11.09万亿,同比跌幅为8.1%。
而疫情之后,基建和制造业投资的增长趋于稳健,在2022年同比增速均超过9%,在2023年的同比增速也在6%左右。整体上看,投资分项的增速和对GDP的贡献,都被地产所拖累。具体详见下图。
而地产存量对GDP的静态占比,也从11.03%下降至8.8%。整个地产行业对经济的贡献减弱,而地产的负增长,更是拖累了整个经济增速。据统计,地产行业对于GDP增长的贡献,2023年为-1.52%,而对于GDP增速的拖累,为0.08个百分点。也就是说,如果地产行业能在2023年稳定,去年GDP增速可以修正至接近5.3%。
2021年下半年开始,地产信用风险频发,很多原本市场认可度较高的主体,纷纷出现债券展期或违约,甚至很多房企连利息支付都无法做到。从违约主体性质上看,基本上刚开始是纯民营房企出现风险,后续绿地、远洋等有国资参股的混合所有制房企,也出现实质性信用风险。
如果说我们前边的分析,是从结果看地产行业对经济增长的拖累,那么讨论地产风险影响宽信用效果,就是在讨论地产拖累经济的内在机理。具体详见下图。
我们可以看到,2008年的宽信用,地产直接参与,开发贷同比增速超过30%。而2012年的宽信用,则是开发贷和个人按揭均实现10%以上的增速,但是斜率比较温和。2015年的宽信用,伴随棚改货币化,更多是刺激个人按揭。而2018年地产并未对宽信用做出贡献,当时整体上货币向信用的传导机制不够通畅。
站在2024年初,我们发现2021年下半年之后,地产信用风险爆发同时仍然在累积,让银行的坏账增多,同时也拖累了银行的净息差。当地产无法成为宽信用的抓手,货币政策的传导机制就无法通畅,而很多针对地产的“第一支箭”“支持”就无法实现预期效果,地产融资就出现“天量授信、地量投放”的尴尬局面。具体详见下图。
我们知道,中国的地方政府,核心财力来源是土地出让。很多二线城市,比如西安,其土地出让金/一般预算收入的比例超过100%。
而地产行业的出险,以及整个地产增速的下行,破坏了市场对于土地资产的预期。原本流动性极好最接近于货币的资产——土地,吸引力大大下降。一方面是各地的土地出让收入明显下降,另一方面,房企、城投平台手中的土地也出现贬值,后续通过抵押进行融资的能力也下降,放大了房企和城投的现金流压力。
在这种背景下,地方政府通过项目投资拉动经济的方法无法继续复制,疲软的土地市场无法维持地方政府的偿债能力,导致地方债务累积,影响了地方的经济动能。具体详见下图。
那您觉得2024年GDP5%的增长目标,隐含了哪些地产行业的预期呢?比如说2024年地产投资增速是否会好转?
从上图我们可以发现,在疫情之前的接近30年里,房地产行业对中国GDP的增长始终是正面贡献。2008年和2013年的地产下行,也在后续地产调控和融资的双重放松政策中得到好转。而疫情之后,在2021年上半年,地产对GDP的贡献开始好转,但是2021年7月开始的连锁反应,导致地产信用风险爆发,地产销售滑坡,地产价格下降,地产预期受损。
我们也可以发现,其实截止到2021年,中国的房地产投资完成额,始终保持增长,但是2022年和2023年两年年均超过8%的下跌,导致中国的地产投资额回落至2017年水平,而地产投资占GDP的静态比例,已经回到2006年的水平。也就是说,2008年后开启的地产大周期,其对经济核心拉动的效果,在短短两年内已经失效。具体详见下图。戳我,了解让项目达期达产达效的管理神器
所以,我们即使接受地产拖累经济的现实,但是我们依然从数据上,在2024年希望地产投资的降幅有所收敛。这样,2024年5%的经济目标实现过程中,地产的拖累会明显下降,这也是2024年5%增长目标对地产隐含的第一大诉求。
专家您一直在研究以地产为代表的旧动能,与以新能源、通信、人工智能、高端制造为代表的新动能之间的切换。您刚才说5%的增速目标,要求地产投资降幅收窄。在这个过程中,经济增长是否也要求地产与新动能的切换加快?
您这个问题非常好,不过动能切换更多是从战略角度去说的,而对于计算经济增速。我更喜欢用的词是“动能对冲”。
本身我们承认,地产的投资继续下降是不可避免的,所以我们在实现地产与新动能转换的过程中,需要先通过容易实现的旧动能——基建,来实现投资的拉动和对增长的贡献。
其实2023年,特别是第三季度,地产撕开小阳春的伪装,从7月开始加速下行,但是整个经济的趋势在三季度有企稳的迹象,这离不开地方专项债落地背景下,基建投资对地产下行的对冲。
我们选取一个有趣的角度,使用农民工失业率来做观察。在2022年及之前的周期,当地产投资增速下行时,农民工失业率明显上行,这个逻辑也十分通畅。但是在2023年二季度开始,地产投资增速跌幅扩大,但是农民工失业率开始好转,明显好于青年失业率和整体失业率情况。相比于2023年初的6%,下降至2023年底的4.3%。
农民工失业率,在地产下行的背景下,仍然得到好转,靠的就是旧动能基建投资的对冲。具体详见下图。
说起2024年的基建拉动,有一个核心的问题摆在我们面前,47号文明确了12个债务高风险重点省份:天津、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、广西、重庆、贵州、云南、甘肃、青海、宁夏,严控新建政府投资项目,严格清理规范在建政府投资项目。
整体上看,12个省份基建投资占全国基建投资的大概25%。47号文的背景,就是在地产下行期,各地的基建项目需求和有限的财力之间矛盾深化。具体12个省份占全国基建投资的比例,详见下图。
后续基建领域的动力,一方面来源于经济、债务表现良好的省份进一步挑大梁。而中央决策部署和批准,纳入国家“十四五”规划纲要、国家有关专项规划及国家战略规划纲要等条件,跨省、跨流域和用于保障人民群众生命财产安全的重大政府投资项目,仍然可以进一步推进。
其实新动能看似遥远,但是就在身边。各种制造业的迭代和升级,就蕴藏着新动能的力量。不能简单认定新动能为纯高科技企业,因为新动能本身就包括了传统制造业的活化。
所以新动能与地产下行对冲,很大程度上就是靠制造业带来的投资。而其实在2023年下半年,地产加速下行,制造业PMI也受到拖累,12月PMI仅为49,2024年2月制造业PMI为49.1。但是生产经营活动预期PMI已经上升至55以上。具体详见下图。
而今年政府工作报告中,也对于“新质生产力”有详细阐述。2024年政府全年十大任务,将“大力推进现代化产业体系建设,加快发展新质生产力”放到首位。可能新质生产力,在短期内无法实现对地产下行的对冲,但是后续新质生产力,特别是高新制造业,是中国下一个经济周期和增长阶段的核心要点。关于中提到的新质生产力涉及到的行业,具体详见下图。
专家您刚才也提到,地产影响经济增速的重要内在机理,就是地产信用风险影响宽信用效果。在2024年,如果要实现5%的GDP增长,地产信用风险是否要得到出清?
坦诚地讲,我对于2024年地产信用风险出清并不乐观,大概率2024年还会出现新的展期、违约主体。而且当前银行业受地产信用风险的冲击并不小,从净息差到不良率,银行的表现均受到地产业务的拖累。具体详见下图。
如果要实现2024年5%的GDP增长,金融系统安全一定要稳定,银行业的信贷投放要充分实现宽信用效果。如果地产风险进一步扩散,导致银行端对实体预期更差,那么银行业的投放意愿也会减弱,以银行为代表的金融机构主动收缩资产负债表。那么,5%的增长目标就会变得遥不可及。
目前,市场上逐渐出现了有国资参股的混合所有制房企信用风险,投资人的担忧也在逐渐加深。然而,我认为这种风险的传导扩散,一定不要蔓延到实际控制人为地方国资、中央国资的真国企开发商,否则后续的地产行业无法托底,整体地产行业进一步改革,包括实现保交付以及潜在的试点现房销售,就更加无法展开。
截止到2023年底,我们根据中指的百强房企全口径销售数据,可以明显发现,在混合所有制、地方国资和央企开发商三类公司中,混合所有制房企销售表现最差,央企开发商表现更好,而表现最好的是地方国资开发商。具体详见下图。
如果风险传导突破到真国企,后续信用风险的滑坡,要远大于2021年华夏幸福、蓝光和恒大的冲击。如果国资开发商的信用债出现批量违约,后续地产行业就无法承载银行信贷和债券融资,对于整个金融市场和经济增长都会产生拖累。
专家您也一直提到,地产修复和经济增长,需要中央财政加杠杆,也需要相应货币政策支持。那么在提出5%经济增长目标之后,您是否依然认为,要实现5%目标,中央加杠杆是必由之路。地产行业的修复和提振,是否也需要中央财政杠杆和货币政策配合呢?
在这样的背景之下,地产行业的重点问题——保交楼和控制信用风险,就很难直接从地方政府借力,所以截止到目前,很多二线城市比如郑州,仍然存在着较为严重的保交楼问题。
以城中村改造为例,本身城中村改造单个项目难以实现盈利。
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